Seu Imóvel, Seu Direito: ITIV Adequado na Transação
O que é ITIV na compra de imóveis?
O ITIV, ou Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis de forma Onerosa entre pessoas vivas, é um tributo cobrado pelo município quando uma pessoa adquire um bem imóvel de forma paga, ou seja, em uma transação que envolve pagamento em dinheiro ou outro tipo de compensação.
Esse imposto é calculado com base no valor da operação ou no valor venal do imóvel, o que geralmente leva a uma preocupação em relação ao valor do imposto a ser pago quando o valor da operação é inferior ao valor venal.
Como o Município calcula esse imposto?
O cálculo do ITIV pelo município é baseado em um percentual sobre o valor da operação ou sobre o valor venal do imóvel, o que for maior.
O valor venal é um valor arbitrado unilateralmente pelo próprio município como referência para a cobrança do imposto. Esse valor, inclusive, pode ser diferente do valor venal utilizando para fins de IPTU.
Portanto, quando o valor da operação é inferior ao valor venal arbitrado pelo município, o contribuinte pode acabar pagando mais imposto do que o que era realmente devido.
Como a justiça julga esses casos?
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp nº 1.937.821-SP, submetido ao regime dos recursos repetitivos (Tema nº 1113), firmou três teses sobre a matéria:
- a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;
- o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
- o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente”. (Grifos apostos).
Verifica-se, dessa forma, que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do imposto de transmissão em valor de referência adotado unilateralmente.
Quando houver divergência entre o valor venal utilizado pelo município e o valor real da operação, deve prevalecer o valor da transação declarado pelo contribuinte, pois goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado.
Como saber se o cálculo do meu ITIV está correto?
Para saber se o cálculo do ITIV na sua transação imobiliária está correto, é necessário analisar o documento de arrecadação municipal e verificar qual foi a base de cálculo utilizada pelo município.
Se a cobrança foi feita sobre um valor superior ao valor real da transação, o cálculo do ITIV está errado e você pagou mais do que deveria ter pagado e tem direito à restituição.
Qual é o prazo para buscar a restituição do ITIV pago indevidamente?
O prazo de prescrição para obter a restituição do ITIV pago indevidamente é de cinco anos.
Isso significa que se você adquiriu imóvel nos últimos cinco anos, possivelmente você pagou mais do que deveria a título de ITIV.
O que é preciso fazer para ser restituído?
Normalmente os municípios não aceitam o pedido administrativo de restituição, de modo que o contribuinte precisa ingressar com uma ação judicial para ser restituído.
Para garantir um processo eficaz de restituição do ITIV, é importante contar com a assistência de um advogado tributarista experiente, que possa te orientar e te representar durante todo o processo.
Como posso obter assistência legal para implementar essa estratégia?
Com anos de experiência em questões tributárias e uma sólida compreensão das complexidades existentes no processo de restituição do ITIV, estamos aqui para auxiliá-lo.
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